آیا بازار مسکن دوباره اوج می گیرد ؟

عواملی مانند تورم مزمن در اقتصاد ایران و همچنین محدودیت بازار سرمایه در جذب پس‌انداز خانوار و البته سیاست‌های نادرست شهرداری‌ها در فروش تراکم، موجب شده است طی دو دهه گذشته سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و مستغلات شهری از بازده و جذابیت بالایی در مقایسه با سایر فعالیت‌های اقتصادی برخوردار باشد.

همین مساله، بازار مسکن و مستغلات را به عرصه سوداگری و سرمایه‌گذاری‌های مازاد بدل کرده است که نتیجه آن، انباشت دارایی‌ها در بخش مسکن شهری است. ابعاد این مساله تا حدی گسترده است که طی دو دهه گذشته، علاوه‌بر پس‌انداز خانوار حتی بخش عمد‌ه‌ای از دارایی شرکت‌ها و بانک‌ها و همچنین تسهیلات دریافتی از بانک‌ها به جای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های اقتصادی به سوی سرمایه‌گذاری در مستغلات شهری سرازیر شده است. این پدیده موجب خروج سرمایه‌ها از بخش‌های مولد اقتصاد و انباشته شدن آن در بخش مسکن شهری شده است. نتیجه این مساله، کاهش منابع و کاهش انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد اقتصاد و در نهایت کاهش رشد اقتصادی کشور بوده است.

رشد بی‌رویه سرمایه‌گذاری در مستغلات و مسکن شهری و سرمایه‌گذاری مازاد در این بخش، اگر چه در کوتاه‌مدت با ایجاد تقاضا برای نهاده‌های ساختمانی، تحرکی در رشد برخی صنایع ایجاد می‌کند، ولی در میان‌مدت و بلندمدت، به‌واسطه انباشت سرمایه‌ها و منابع تولید در یک بخش غیرمولد، مانع رشد سایر بخش‌های مولد شده و عملا اثری منفی بر رشد اقتصادی خواهد داشت. اغلب سیاست‌گذاران و فعالان اقتصادی، آشکار شدن نشانه‌های رونق در بخش ساختمان را به منزله نشانه‌های رونق اقتصادی گرفته و مورد استقبال قرار می‌دهند. پیوندهای قوی بخش ساختمان با طیفی از صنایع قبل از خود، معمولا این تصور را به‌وجود می‌آورد که رونق این بخش، موجب تحرک سایر صنایع خواهد شد. باید توجه داشت که تجربه تاریخی اقتصاد ایران نشان می‌دهد، رونق بخش ساختمان و مستغلات شهری اغلب نویدبخش رشد اقتصادی پایدار نبوده و در مقابل عوارض و تبعات منفی به دنبال داشته است.

به‌طور خاص در مقطع زمانی فعلی، شرایط اقتصاد به شدت آماده هجوم سوداگرانه منابع و سرمایه‌ها به بازار مستغلات است که نتیجه آن، تکرار چرخه معیوبی است که منجر به کاهش رشد اقتصادی کشور در آینده خواهد شد. دلایل این نگرانی را به شرح زیر می‌توان توضیح داد. از یک طرف رشد ارزش افزوده بخش ساختمان، از سال ۱۳۹۱ تا پایان سال ۱۳۹۵ منفی بوده است. آمار حساب‌های ملی نیز نشان می‌دهد ارزش‌افزوده بخش ساختمان به قیمت‌های ثابت در سال ۱۳۹۵ درحدود ۳۷ درصد کمتر از ارزش افزوده ساختمان در سال ۱۳۹۰ بوده است. این به معنی وجود یک ظرفیت خالی بزرگ در بخش ساختمان و صنایع و خدمات مرتبط با فعالیت‌های ساختمانی است. به بیان دیگر، در حال حاضر ظرفیت‌های خالی گسترده‌ای در بخش ساختمان و صنایع وابسته به آن وجود دارد که آماده جذب سرمایه‌ها و منابع مالی است.

از طرف دیگر، تورم ساختاری و مزمن اقتصاد ایران، که طی سه سال گذشته کاهش یافته بود، به احتمال زیاد در ماه‌های آینده افزایش خواهد یافت. افزایش مجدد نرخ تورم، به مانند چکاندن ماشه هجوم سرمایه‌ها به بازار مستغلات است. علاوه برآن، کاهش نرخ سود بانکی نیز انگیزه خروج سرمایه‌ها را از نظام بانکی و سرمایه‌گذاری در بازار مستغلات افزایش می‌دهد. این نکته را نیز باید اضافه کرد که برخی شاخص‌های پیش‌نگر نیز نشان‌دهنده تمایل بازار به سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات است. پس از چندین سال رشد منفی، تقاضا برای پروانه‌‌های ساختمانی از سال ۱۳۹۵ به تدریج افزایش یافته است و آمار فروش و تولید نهاده‌های ساختمانی نیز از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ به تدریج رو به افزایش نهاده است.

مطالب بالا را می‌توان این چنین جمع‌بندی کرد که بنا بر عللی مانند وجود ظرفیت‌های خالی گسترده در بخش ساختمان و صنایع وابسته به آن و همچنین احتمال افزایش تورم در ماه‌های آینده و نیز کاهش نرخ سود بانکی و نشانه‌های برگرفته از شاخص‌های پیش‌نگر، در مجموع احتمال هجوم مجدد سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن و مستغلات شهری و سرمایه‌گذاری‌ مازاد با هدف سوداگری در این بخش وجود دارد.در چنین شرایطی دولت باید با درایت و دوراندیشی کافی سیاست‌گذاری کند. در این زمینه لازم است پیش از هر مساله‌ای ابتدا با تعهد به حفظ تورم یک‌رقمی، انگیزه سوداگری در بخش مسکن و مستغلات شهری را کاهش داد.از سوی دیگر برای هدایت سرمایه‌ها و تخصیص کارآی منابع اقتصاد، لازم است با سیاست‌گذاری مناسب و ایجاد مشوق‌ها و زمینه‌های مناسب، حوزه‌هایی مانند نوسازی بافت‌های فرسوده، توسعه شهرها و شهرک‌های جدید و انبوه‌سازی مسکن مورد حمایت دولت قرار بگیرد.  همچنین باید با رفع موانع سرمایه‌گذاری خصوصی و همچنین جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بخش زیرساخت‌های حمل‌ونقل، معدن و انرژی، زمینه جهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان غیرمسکونی را فراهم کرد.با رونق حوزه‌هایی مانند انبوه‌سازی مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده، توسعه شهرها و شهرک‌های جدید، توسعه زیرساخت‌های حمل و نقل و سایر زیرساخت‌ها و هدایت سرمایه‌ها به این بخش‌ها، بدون تحریک سوداگری در بازار مستغلات شهری، به نحو مطلوبی زمینه رونق صنایع وابسته به ساختمان و کمک به رشد اقتصادی فراهم خواهد شد.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *